Building Investment
투자는 결국,
숫자로 결정됩니다.
감정이 아닌 데이터로. 캡레이트·NPV·세후 수익률을 시뮬레이션하고, 매입 → 운영 → 매각 사이클 전체를 함께 설계합니다.
빌딩 투자는 ① 매입가 적정성 ② 운영 단계의 임대수익 안정성 ③ 매각 시점의 시세 차익 — 세 단계 모두에서 수익이 결정됩니다. 어느 한 단계라도 잘못되면 전체 수익률이 무너집니다. 시작중개법인은 매물 추천이 아닌, 사이클 전체의 의사결정 파트너입니다.
Why Us
왜 시작중개법인의 빌딩투자 컨설팅인가
캡레이트·NPV·세후 IRR 정량 분석 제공
비공개 매물 30%+ 우선 제안
제휴 금융사 한도·금리 사전 검토
운영 단계 임대운영(PM)·공실 리스크 관리
매각 시점 시뮬레이션 + 세무 절세 설계
강남 권역 1,000건+ 자체 거래 데이터 기반 시세 분석
Process
진행 절차
STEP 01
투자 목적
단기 매각·장기 보유·법인 자산화 등
STEP 02
예산·구조
자기자본·대출비율·세무 구조 설계
STEP 03
매물 매칭
조건 부합 매물 큐레이션
STEP 04
수익 분석
캡레이트·NPV·세후 IRR 시뮬레이션
STEP 05
클로징
협상·계약·자금조달·등기
STEP 06
운영·매각
PM 연결·임대 관리·매각 시점 설계
Case Study
실적 사례
90억 꼬마빌딩 투자 (개인)
캡레이트 4.1% 매물. 5년 보유 후 +18% 차익 매각.
120억 빌딩 법인 자산화
본업 외 부동산 자산화. 임대수익률 연 4.5% 안정.
60억 꼬마빌딩 투자
리모델링 후 임대료 25% 상향. 가치 +15억 상승.
* 클라이언트 정보 보호를 위해 일부 정보는 익명화 처리되었습니다.
FAQ
자주 묻는 질문
Q1.캡레이트(Cap Rate)란 무엇인가요?▾
Capitalization Rate = 순임대수익(NOI) ÷ 매매가. 매년 임대로 벌어들이는 현금흐름의 매매가 대비 비율. 강남 권역 꼬마빌딩 표준 캡레이트는 3.5~4.5%(2026.4 기준). 캡레이트가 높을수록 매입 시점 수익률이 높지만, 향후 시세 차익 가능성은 낮을 수 있어 균형 판단이 중요합니다.
Q2.얼마부터 투자 가능한가요?▾
강남 권역 꼬마빌딩 진입 기준 50~60억. 자기자본 30~50% + 대출 50~70%. 30억 미만이면 빌딩 일부 층 매입 또는 강남 외 권역 추천. 100억 이상이면 중대형 빌딩으로 옵션 확장.
Q3.대출 받으면 수익률이 더 좋아지나요?▾
레버리지 효과로 자기자본수익률(ROE)는 상승하지만, 금리 > 캡레이트인 경우 마이너스 레버리지가 발생합니다. 2026.4 현재 금리 4~6% / 캡레이트 3.5~4.5%로 대출 비중에 따라 ROE가 변동. 현금흐름 안정성과 함께 시뮬레이션 필수.
Q4.세금은 얼마나 발생하나요?▾
취득세 4.6% + 보유세(종합부동산세·재산세) 매년 + 양도세(법인 5년+ 일반세율). 매입 시점에 절세 구조 (법인/개인, 임대수익 vs 사옥 등)를 설계하면 5년간 수억원 차이가 날 수 있음.
Q5.리모델링 / 신축 통한 가치 상승 가능한가요?▾
용적률 여유 있는 노후 건물 + 1층 리테일 가능성 있는 위치는 리모델링/증축 통해 임대료 20~40% 상승 가능. 단 인허가·시공 리스크가 있어 사전 시뮬레이션 필요. 검증된 설계·시공사 매칭 지원.